Ünye Özel Dedektif: Satılık Arsa ve Ev İlanında Satıcı ile Yer Kontrolü

Ünye’de satılık bir arsa ya da ev için görüşmeye başladıysanız, para konuşulmadan önce iki sorunun cevabı belli olmalıdır: ilandaki ve size gösterilen yer tapudaki mahalleyle aynı mı, karşınızdaki kişi o yerle bağlantılı görünüyor mu? İlkini belgeyle ve yerinde, ikincisini satıcıyla hiç konuşmadan sahadan kontrol ederiz.

İşin bir kısmı kurumlarındır. Kaydın bugün kime ait olduğunu Ünye Tapu Müdürlüğü, imar durumunu ve riskli alan kararının bir parsele etkisini Ünye Belediyesi söyler. İki kurumun da cevaplamadığı soru, ilanı veren kişinin ve gösterilen yerin sahada nasıl göründüğüdür. Bizim çalışmamız o boşluğu doldurur; alıp almama kararı size kalır.

İlandaki mahalle Ünye’de olmayabilir

Ünye’nin mahalle adlarının bir bölümü Fatsa, Altınordu ve Perşembe’de de geçer; ilçe yazmayan bir ilanda fiyatı ve fotoğrafları çekici bulduğunuz yerin hangi ilçede olduğu, pazarlıktan önce sorulacak ilk şeydir.

Eski belde adları da ilanlarda yaşamaya devam ediyor. Erenyurt, Hanyanı ve Yenikent 2013’ten önce Ünye’ye bağlı ayrı belde belediyeleriydi, bugün birer mahalle. “Erenyurt beldesinde satılık” diye yazılmış bir ilan yanlış değildir ama tapuda aynı yer Erenyurt Mahallesi olarak geçer; tapu fotokopisindeki adla ilandaki adın farklı görünmesi bu yüzden uyarı sayılmaz.

Bir ayrıntı daha: Ünye’nin mahalle listesinde “Ünye” adını taşıyan bir mahalle yoktur. “Ünye merkezde” ya da “Ünye’ye yürüme mesafesinde” gibi bir ifade mahalle bilgisi sayılmaz. Bu sözü taşıyan ilanda ilk sorulacak şey mahallenin adıdır.

“Ünye’ye yakın” diye satılan yer ise çoğu zaman bambaşka bir ilçenin tapusundadır. İçeride Ünye’yle komşu olan Akkuş, İkizce ve Çaybaşı’nın her birinde ayrı tapu müdürlüğü bulunur. İlanda Ünye yazsa da parsel bu üç ilçeden birindeyse kayıt orada tutulur, imar sorusu da o ilçenin belediyesine gider.

Samsun tarafına düşen yerler

Ünye kıyı boyunca batıda Samsun’un Terme ilçesiyle komşudur. Ordu Valiliğinin İkizce sayfasına göre Ünye’den Samsun’a giden kara yolunda il sınırı Akçay Köprüsü’nde başlar ve bu nokta Ünye’ye uzak değildir. “Ünye çıkışında”, “Terme yolu üzerinde” ya da “sınıra yakın” diye tanıtılan bir yer, ilçeyi bırakın, ili bile değiştirebilir: Tapu kaydı da belediye de o zaman Samsun’dadır.

Bu tür bir ilanda sahada görülen nokta tapudaki il ve ilçeyle karşılaştırılır. Gösterilen yer köprünün hangi yakasında, kıyı yolunun hangi tarafında? Tapu fotokopisinde hangi il yazıyor? Bu iki cevabın uyuşmaması, sözleşmeden önce durup sormanız gereken bir uyarıdır.

Doğu tarafta aynı soru Fatsa için geçerlidir. Ünye’nin kıyıdaki öbür komşusu Fatsa’dır ve “Ünye ile Fatsa arasında, sahile yakın” diye tanıtılan bir yerin tapusu bu iki ilçeden birindedir. İlçe değişince tapu müdürlüğü ve belediye de değişir; sorularınızı doğru kapıya götürmek için önce bu ayrımın yapılması gerekir.

Saraçlı Mahallesi’nde riskli alan kararı

Saraçlı Mahallesi, 9 Ağustos 2015 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi; aynı gün Fatsa’nın Evkaf Mahallesi için de benzer bir karar yayımlandı. Riskli alan ilan edilen bölgede yapılar yenileme sürecine alınabilir. Kararın varlığı bir alımı tek başına iyi ya da kötü yapmaz; ama yapının yenilenip yenilenmeyeceği, pazarlıkta konuşulacak ilk konu olur.

Kararın bugün parsel ölçeğinde nasıl uygulandığını, ilandaki yerin karar sınırında kalıp kalmadığını Ünye Belediyesi söyler. İlanda Saraçlı yazıyorsa bu soru sözleşmeden önce sorulur. Bizim payımız daha dardır: Gösterilen yapının Saraçlı Mahallesi içinde olup olmadığı ve çevrede yenileme çalışmasının dışarıdan görülen izleri.

Satıcı ve gösterilen yer için yaptığımız kontrol

Satıcıyla konuşulmaz, sizi tanıtmanız gerekmez. Çalışma şu sorular üzerinden yürür:

• İlan, elinizdeki tapu bilgisi ve sahada gösterilen nokta aynı mahallede mi?
• Satıcı kendini bir iş yeriyle ya da Ünye’deki bir adresle tanıttıysa, o iş yeri ve adres yerinde mi, faal mi?
• Satıcı adına bir aracı konuşuyorsa, aracının belirttiği iş yeri sahada var mı? Satış yetkisini gösteren belgenin kendisini tapudaki işlem sırasında görürsünüz.
• Arsanın ya da yapının dışarıdan görülen durumu ilandaki anlatımla uyuşuyor mu: yol bağlantısı, yapının hâli, komşu parsellerdeki kullanım?

Rapor bu dört sorunun her birine sahada ne görüldüğünü ve ne görülemediğini yazar. Bir dairede kimin oturduğu, arsayı kimin kullandığı ya da satıcının iç ilişkileri sahadan bilinemeyeceği için bu sorulara cevap sözü verilmez.

Killik Mahallesi için durum farklı. Valiliğin 2021 duyurusuna göre Ünye OSB bu mahallede kuruluyordu ve sanayi parselleri firmalara tahsis ediliyordu. OSB sınırı içindeki bir yer için yapılan teklif, sıradan bir arsa satışından çok bir tahsis ya da işletme devri sorusudur; böyle bir teklif aldıysanız iş ortak ve iş yeri kontrolü olarak ele alınır.

Başlamadan önce elinizde şunların bulunması işi hızlandırır: ilanın bağlantısı ya da ekran görüntüsü, satıcının size verdiği mahalle ve varsa parsel bilgisi, sahada size gösterilen noktanın tarifi ve satıcının kendini tanıttığı iş yeri. Satıcıyla yaptığınız yazışmayı da saklayın; tarih ve yer bilgisi çoğu zaman oradadır.

Kontrolün en çok işe yaradığı an, ön ödemeden ya da sözleşmeden öncedir. Ödeme yapıldıktan sonra da çalışma yapılabilir, ama o noktada rapor bir karar aracı olmaktan çıkar, olanı belgeleyen bir kayda dönüşür.

Ünye’de aradığınız şey bir taşınmaz değil de bir kişiyse, örneğin eski adresi elinizde kalan bir borçlu ya da uzun süredir haber alamadığınız bir akraba, iş adres tespiti olarak yürür ve aynı mahalle eşlemesi orada da ilk adımdır.